Immobilien als Kapitalanlage
Viele Anleger stehen vor der Frage, wie diese ihr Geld auf lange Sicht sinnvoll investieren können. Da Fest- und Tagesgeld nahezu keine Zinsen abwerfen, kommen vor allem unter den Aspekten der Rendite eher Fonds oder Aktien infrage.
Nicht jeder Privatinvestor möchte sich jedoch am Auf und Ab an den Märkten beteiligen und wählt eine Immobilie als Kapitalanlage zur Altersvorsorge.
In diesem Artikel schauen wir uns einmal an, wie sinnvoll eine Kaptialanlage in Immobilien ist.
Die Rendite von Immobilien
Heutzutage vermehrt sich das Geld auf den Sparbüchern nicht mehr. Lediglich die besten Tages- oder Festgelder übertreffen die Inflation. Wer nach einer vier- oder sechsprozentigen Rendite sucht, sieht sich nach Alternativen um, zum Beispiel nach einer Anlage in das sogenannte „Betongold“.
Wer sich für die Immobilie als Geldanlage interessiert, bekommt von den Verkäufern oftmals zu Anfang eine Modellrechnung oder wenigstens eine Angabe zu der erwarteten Rendite.
Wie viele Beispiele zeigen, erfüllen sich die stets hohen Erwartungen der Kapitalanleger vor allem, wenn der Wert der Immobilie und die Miete bis zum Verkauf erheblich steigen und der Aufwand zur Erhaltung niedrig bleibt. Oftmals sind die Annahmen besonders optimistisch.
Wenn die Interessenten ein Renditeobjekt kaufen möchten, dann spielt die Lage der Immobilie die wichtigste Rolle bei der Wahl gegen oder für den Immobilienkauf. Davon hängt ab, ob die Investition sich auf lange Sicht in Form von Wertsteigerungen auszahlt und die Anleger mit stabilen Mieteinnahmen ohne einen Leerstand rechnen können.
Im Vergleich zu einer Immobilie, die die Besitzer selbst nutzen, gilt es vor einem Kauf der Kapitalanlageimmobilie, die Anschauung der Mieter einzunehmen. Hierbei ist die Anbindung an Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kitas von Bedeutung.
Was muss beim Immobilienkauf als Geldanlage beachtet werden?
Die Vorteile einer Immobilie sind für die Geldanlage offensichtlich. Hierbei sind die Mieteinnahmen, Steuervorteile und die Wertsteigerung von besonderer Bedeutung.
Bei den meisten Angeboten ist jedoch ein kritischer Blick wichtig. So behaupten die Verkäufer generell nichts Falsches. Die ausgelassenen Wahrheiten können jedoch oftmals täuschen. Die Anleger sollten daher vor allem bei den Renditeschätzungen darauf achten, welche Berechnungsart den gezeigten Zahlen zugrunde liegt.
Es muss beachtet werden, dass Immobilien als Geldanlage erst ab einer bestimmten Laufzeit von 10 Jahren zweckmäßig sind. Vor allem durch die Corona-Krise sollte der Anleger eine zusätzliche Erholungsphase einplanen, ehe der Markt wieder in normalen Bahnen arbeiten kann. Ohne eine Betrachtung der objektiven Laufzeit sind Renditeangaben eher wenig aussagefähig.
Einen guten Eindruck von den Renditechancen geben lediglich Nettoangaben, beispielsweise die Netto- oder die Eigenkapitalrendite. Hiermit ist nicht gemeint, dass die Angaben die Anleger bewusst in die Irre führen. Meistens sind diese nötig, um die einzelnen Objekte zu vergleichen. Wenn die Anleger aber wissen wollen, was am Ende für sie herauskommt, brauchen diese eine Berechnung, welche Nebenkosten und die weiteren Belastungen berücksichtigt.
Je besser die Lage der Immobilie ist, umso höher sind generell die Kaufpreise. Zugleich ist in einigen Regionen der Markt für die Objekte teils stark überhitzt. Die Kapitalanleger müssen sich daher entscheiden, ob sie ein Objekt in einer Top-Lage und einer gesicherten Perspektive wollen oder eine geringe Rendite bei einem günstigen Kaufpreis.
Wichtig ist ebenfalls die Frage, ob eine Immobilie in einer Region, welche noch nicht überteuert ist und dennoch höhere Renditechancen bieten kann. Was am meisten infrage kommt, hängt ebenfalls von der eigenen Risikoeinschätzung ab.
Wer beispielsweise heute im Stadtteil Eppendorf in Hamburg eine der bekannten Altbauwohnungen kauft, muss besonders viel Geld investieren. Der Anleger kann jedoch auch davon ausgehen, dass das Heim in Zukunft sehr gefragt sein wird. Erheblich preiswerter ist dagegen der Kauf einer Eigentumswohnung im Stadtteil Wilhelmsburg. Die Rendite ist hier jedoch geringer.
In welchen Regionen ist der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll?
Im bundesweiten Bild gelten die sogenannten C- oder B-Städte wie zum Beispiel Heidelberg, Ingolstadt und Bonn hinsichtlich ihrer Lage als ähnlich attraktiv wie die A-Städte. Dies sind die Metropolen wie Berlin, Hamburg, Stuttgart und München. Diese Definition entstammt von dem Immobilien-Researchunternehmen Bulwiengesa und ist heute bekannt, um die Städte mithilfe der Bedeutung des Immobilienmarkts für Anleger zu unterscheiden.
So investieren in den A-Städten vor allem internationale Anleger und bei den B-Städten, welche Großstädte mit 250.000 bis 650.000 Einwohnern sind, investieren überwiegend deutsche Investoren. Attraktive Städte kennzeichnen sich oftmals durch Universitäten und große Arbeitgeber oder profitieren von der Nähe zu einer Metropole. Die Stadt Potsdam ist dafür ein bekanntes Beispiel.
Als eher schwierig beurteilen die Experten dagegen die Aussichten in den ländlichen Gebieten, welche nicht in einem Einzugsgebiet der Großstädte liegen und schlecht an das Verkehrsnetz angeknüpft sind. In den meisten dieser Gegenden schrumpft die Bevölkerung daher sehr stark. Der Trend ist unter anderem in Teilen vom Saarland und des Ruhrgebiets zu erkennen. Die ländlichen Regionen in Ostdeutschland gehören ebenfalls dazu.
Immobilien zur Vermietung als Geldanlage
Immobilien gehören generell zu den preis intensivsten Objekten, welche die meisten Menschen in ihrem Leben jemals kaufen. Wer jedoch nicht selbst darin einzieht, sondern das Objekt als Kapitalanlage erwirbt, übersieht oftmals das finanzielle Ausmaß der Investition. Dies ist stets dem Finanzierungsmodell geschuldet, wonach die Anleger nur das nötige Eigenkapital für den Kauf sowie die Nebenkosten kalkulieren. Für den bedeutenderen Teil der Investition nehmen diese hingegen einen Kredit bei der Bank oder einer Bausparkasse auf.
Vorteile hat ein solches Modell vor allem für die Anbieter der Objekte, denn diese können mehr potenzielle Kapitalanleger ansprechen und erreichen zugleich höhere Verkaufspreise. Im Gegensatz versprechen diese den Käufern ein attraktives Geschäft. Dies betrifft vor allem den Aufbau von Vermögen durch die künftigen Mieter. Hierbei sollen die Mietzahlungen die Ausgaben für den Kredit und die weiteren Kosten decken. Abgesehen von dem verwendeten Eigenkapital soll sich eine Immobilie daher weitgehend allein finanzieren.
Zugleich wird die Baufinanzierung somit zum Hebel der Rendite, welcher jedoch in beide Richtungen wirksam sein kann. Wenn die Rendite über dem Hypothekenzins liegt, steigert der Kredit zugleich die Rendite.
