Wenn der Mieter nicht zahlt
Die unterschwellige Sorge, die wohl jeden Vermieter im Laufe seines Arbeitslebens beschäftigt: Was kann ich tun, wenn der Mieter seine Miete nicht bezahlt oder nur Teile bezahlt? Um erstmal einen allgemeinen Überblick zu bekommen, ist es sinnvoll zu wissen, ab wann der Mieter sich im Mietrückstand befindet. Laut dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist die Miete des jeweiligen Monats bis zum dritten Werktag des betroffenen Monats an den Vermieter zu zahlen, solange vertraglich nichts anderes festgelegt worden ist. Es ist jedoch für die persönliche Beziehung nicht ratsam bereits am vierten Werktag eine Mahnung auszusprechen. Der beste Weg für ein ruhiges Verhältnis ist eine kontinuierliche Kommunikation und ein verständnisvolles gegenseitiges Verhalten.
Mieter zahlt einfach nicht
Nun hat der Mieter trotz Hinweis die Miete nicht bezahlt, was können die Gründe dafür sein? Rechtlich hat der Mieter viele legitime Gründe, um die Mietzahlung zu kürzen, das Aussetzen eines gesamten Betrags ist dagegen nur in extremen Fällen legitim, meist jedoch unzulässig.
Gründe für eine Mietminderung können sein: Eine Unbenutzbarkeit elementarer Bestandsteile des Wohnraumes, zu dem zum Beispiel Balkon, Küche oder Dusche gehören, rechtfertigen eine Kürzung (von ein paar Prozent). Andauernde Bauarbeiten (sowohl außerhalb des Mietshauses, als auch innerhalb), die zur Verschmutzung des Wohnraumes oder zu Lärmbelästigung führen und damit die Lebensqualität einschränken, können ebenfalls als Grund aufgeführt werden und werden in der Gesamtheit als solche anerkannt. Defekte an der Elektrik, offenliegende Kabel oder nicht funktionierende Stromkästen gelten als Grund die Mietzahlung für die Dauer der Mängel zu senken, da die Funktion dieser im Mietvertrag garantiert wird.
Auch kaputte Türen und Fenster, sowie nicht intakte Dichtungen können den Mieter zu einer Kürzung bewegen, daraus folgende weitere Schäden wie Schimmel können zusätzlich aufgelistet werden. Ein weiterer üblicher Grund sind kaputte Heizungsanlagen und Klimaanlagen. Im Allgemeinen können jegliche Wohnungsmängel durch den Mieter aufgeführt werden. Wichtig hierbei ist, dass nur Mängel für eine Mietminderung als Argumentationsgrundlage dienen dürfen, die beim Einzug noch nicht vorhanden waren oder vonseiten des Mieters beim Unterschreiben des Mietvertrags nicht von den entsprechenden Mängeln gewusst worden ist.
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Außerdem können Mängel, die nicht durch einen angemessenen Gebrauch des Mieters, sondern durch Vorsatz verursacht worden sind nicht als Grund zur Mietminderung angeführt werden. Aufgeführte Mängel müssen Einfluss auf die Lebensqualität haben. Die Mietzahlung in ihrer Gesamtheit kann der Mieter nur zurückhalten, wenn dem Vermieter die Mängel gemeldet worden sind und dieser sich nicht in einem dem Problem angemessenen Zeitraum um die Beseitigung dieser bemüht hat. Die Mängel müssen darüber hinaus die Lebensqualität der Mieter in einem enormen Maße einschränken. Ist die Gesundheit der Mieter in Gefahr, ist dies ebenfalls ein Grund für eine Nichtzahlung der vereinbarten Miete.
Kommunikation
Auch wenn es natürlich wünschenswert ist, dass der Mieter die Mängel an den Vermieter meldet und nicht direkt eine Mietminderung einleitet, so ist es sein Recht eben dies zu tun. Lediglich wenn die Mietminderung bereits durchgeführt worden ist, muss der Mieter einen Grund vorlegen, der die entsprechende Kürzung rechtfertigt. Ist die Kürzung nicht verhältnismäßig oder kann nicht durch den Mieter gerechtfertigt werden, ist es sinnvoll zunächst einmal das persönliche Gespräch zu suchen. Ist diese Maßnahme erfolglos, ist über einen Besuch beim Anwalt nachzudenken.
Fehler und Notfälle passieren
Es gibt auch menschliche und/oder persönliche Gründe warum die Miete nicht oder zu spät eingeht. So kann der Mieter einfach das Überweisen vergessen haben oder es wurde ein Fehler in der Überweisung gemacht. Um gerade hier Missverständnisse aufzuklären, sollte auf eine direkte Mahnung verzichtet werden. Stattdessen kann ein klärendes Gespräch in vielen Fällen die Situation auflösen. Manchmal befindet sich der Mieter in einer temporären finanziellen Notsituation, hier können Sie eine Ratenzahlung anbieten, sind jedoch nicht dazu verpflichtet.
Fristen setzen
Wenn der Mieter ohne einen nachvollziehbaren Grund die Miete einbehält, sollten Sie eine schriftliche Frist setzen (ein geeigneter Zeitraum beträgt in diesem Fall in etwa ein bis zwei Wochen). Besonders wichtig ist der Aspekt, dass die Frist schriftlich eingereicht werden sollte, so haben Sie einen Beweis und eine Dokumentation für eben diese Handlung in der Hand. In dieser schriftlich verfassten Frist sollte auch vor einer Kündigung des Mietvertrages gewarnt werden. Reagiert der Mieter auch auf die Frist nicht, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als bis zur nächsten fälligen Mitzahlung abzuwarten. Bezahlt der Mieter wieder nicht oder bezahlt er zu wenig (hier ist tatsächlich eine Differenz von nur einem Cent zum vertraglich vereinbarten Betrag ausreichend), so besteht die Möglichkeit eine fristlosen Kündigung auszusprechen. Der aller letzte Schritt ist eine Räumungsklage. Dieser Schritt steht an letzter Stelle, erfordert einen hohen Aufwand und kann bis zu einem halben Jahr dauern, es handelt sich hierbei also um eine Nottür, um der Situation zu entkommen. Bevor Sie sich dazu entscheiden, den Weg einer Räumungsklage zu gehen, sollten alle anderen Mittel und Ressourcen restlos aufgebraucht worden sein.
Wie gehe ich denn jetzt am besten mit einem nicht zahlenden Mieter um?
Im ersten Schritt ist es immer wichtig und empfehlenswert den persönlichen Kontakt zu suchen. Es kann jedem einmal passieren, eine wichtige Überweisung zu vergessen oder einen Zahlendreher in der Überweisung zu übersehen. Der beste Weg ist ein Gespräch von Angesicht zu Angesicht. Signale können durch Gestik und Mimik besser vermittelt werden und die Nachricht so besser aufgenommen werden. Am Telefon kann es schnell zu ärgerlichen Missverständnissen kommen, wenn eine Aussage falsch verstanden oder ein Unterton falsch verstanden wird, diese Missverständnisse können das Mietverhältnis nachhaltig beeinträchtigen und schädigen.
Hat es sich bei der fehlenden Zahlung um ein Versehen gehandelt, wird der Mieter mit Verständnis auf Ihre Kontaktaufnahme reagieren und seinen Fehler beheben, ist die Kürzung jedoch beabsichtigt wird der Mieter nun einen oder mehrere Gründe hierfür vortragen. Sie haben nun die Möglichkeit die Kürzung und die aufgeführten Mängel miteinander abzugleichen. Auch wenn das Verhalten des Mieters und die Reaktion auf bestimmte Mängel erstmal übertrieben wirken, ist es wichtig die Sorgen und Beschwerden ernst zu nehmen. Zeigt der Vermieter Verständnis für die Situation, ist auch der Mieter offener für weitere Verhandlungen und eine Zusammenarbeit, denn es sollte niemals vergessen werden: Mieter und Vermieter verfolgen dasselbe Ziel, das Bestehen des Mietvertrags.
Mit einer Behebung der Mängel ist oftmals auch die Mietzahlung wieder in gewohnter Menge zu erwarten. Sind jedoch die vermeintlichen Mängel und die daraus resultierende Reaktion nicht nachvollziehbar, wurden vor dem Beginn das Mietverhältnis erwähnt oder existieren nicht, ist es Ihnen als Vermieter gestattet eine Mahnung auszusprechen. Da das Mietrecht in Deutschland ziemlich kompliziert werden kann und vielschichtig ist, sollten ab jetzt alle Schritte, die eingeleitet werden sorgfältig notiert und dokumentiert werden und dann zusammen abgeheftet werden. Dies führt zwar zu einem nervigen bürokratischen Aufwand, sichert Sie jedoch im Falle einer Klage ab. In der (schriftlichen) Mahnung soll eindeutig zu verstehen sein, dass die Mietkürzung nicht gerechtfertigt ist und warum Sie zu dieser Auffassung kommen. Sie sollte eine kurze aber realistische Frist für eine Nachzahlung enthalten (empfehlenswert sind ein bis zwei Wochen). Zum Schluss sollte die fristlose Kündigung bei weiterer Nicht-Zahlung angekündigt werden.
Der Mieter wird nach Erhalt der Mahnung seinen Standpunkt noch einmal überdenken. Bleibt er der Meinung im Recht zu sein, ist es nun durchaus sinnvoll einen Juristen zurate zu ziehen und ihn nach einer objektiven Meinung zur Situation zu befragen. Stimmt dieser mit dem Mieter ein, so sollte ein neues Treffen arrangiert werden, um noch einmal in Verhandlung zu treten und das Problem und den eventuell entstandenen Konflikt zu lösen. Auch sollten Sie Ihren eigenen Standpunkt hinterfragen und eventuell korrigieren. Steht der Jurist jedoch auf Ihrer Seite und ist der Meinung, dass der Mieter die Zahlung aus nichtigen Grund zurückhält, sollten sie nach dem nicht – oder wiederholten zu wenig Zahlen eine fristlose Kündigung an den Mieter schicken. Auch hier ist wieder wichtig alle Papiere oder eine Kopie von ihnen zu behalten und abzuheften.
Eine fristlose Kündigung bedeutet nicht, dass der Mieter bei Erhalt sofort die Wohnung räumen muss, jedoch muss er dem Vermieter einen möglichst kurzen Zeitraum nennen, in dem er die Wohnung verlassen kann. Standard sind hier in etwa ein bis zwei Wochen. Meldet der Mieter auf die fristlose Kündigung nicht mit einem Zeitraum und ist nach zwei bis drei Wochen nicht aus der Wohnung oder dem Haus ausgezogen, so kann der Vermieter zum härtesten Mittel greifen: Die Räumungsklage, diese wird beim Amtsgericht eingereicht. Der Mieter kann sich nun verteidigen. Stimmt das Gericht der Räumungsklage zu, so beauftragt es einen Gerichtsvollzieher, der nach vier Wochen (dann ist das Urteil rechtskräftig) dem Mieter sein Kommen ankündigt und das Urteil der Räumung vollstreckt.
Das Mietrecht ist sehr kompliziert und eine Wissenschaft für sich, weshalb jeder Vermieter einen erfahrenden Juristen an seiner Seite haben sollte. Sie müssen nicht alleine durch den Paragrafen Dschungel irren. Niemand erwartet von Ihnen alles zum Mietrecht zu wissen. Ein Anwalt kann Ihnen Ihre Sorgen und Bedenken nehmen und Ihnen Tipps zum Umgang mit schwierigen Mietern geben. Davon abgesehen helfen oft einfach auch übliche zwischenmenschliche Tipps und Tricks.
Sich in den Mieter hinein versetzen
Ein offenes Ohr und ein freundlichen Auftreten, können so zum Beispiel den Mieter dazu bewegen die Mängel zu melden, ohne eine Mietkürzung vorzunehmen. Außerdem kann eine eigene Kontrolle von Mängeln in angebrachten Zeitspannen ebenfalls ein unangenehmes Zusammentreffen der Parteien vorbeugen. Sind Sie in der Lage sich in die Lage des Gegenübers hineinzuversetzen? Versuchen Sie es. Versuchen Sie zu verstehen, warum der Mieter so handelt, wie er es eben tut und was er benötigt, um den geregelten Mietvertrag zu bezahlen.
Sehen Sie den Mieter als einen Menschen, jeder von uns wird schon mal emotional und vergisst dabei, dass der Gegenüber genauso tickt. Durch das Erinnern, daran dass der Mieter auch nur ein Anliegen hat und Sie nicht als Feind sieht, hilft Kompromisse einzugehen und einen (teuren) Rechtsstreit zu umgehen. Achten Sie zu dem auf Ihre Gesprächsführung. Ein autoritärer Unterton ist nicht schlecht, kann aber in der Menge herablassend wirken. Ein Mieter wird sich von Ihren Ideen und Vorschlägen abschotten, wenn er das Gefühl hat, Sie würden ihn herablassend behandeln. Versuchen Sie den Mittelweg zwischen der Autorität, die sie in dieser Konstellation sind, und einer sozial entspannten Haltung zu finden. Seien Sie nicht zu freundschaftlich im Umgang mit dem Mieter, dies führt dazu, dass Sie und Ihre Rolle als nicht wichtig erkannt werden, aber zeigen sie Ihre nette und zuvorkommende Seite um den Mieter nicht zu verschrecken.
Wenn die Situation mit Ihrem Mieter sie mal wieder mehr beschäftigt, als sie vielleicht sollte, Sie sind nicht alleine mit diesem Problem! Für viele andere Vermiete sind schwierige Mieter und komplizierte Mietverhältnisse Alltag. Auch wenn die Situation belastend ist und Ihnen viel abverlangt, sollten Sie sich einen Ort suchen, an dem Sie Abstand nehmen können, suchen Sie sich einen Ruhepol, um nach einer Pause wieder mit frisch erworbener Kraft an dem Problem zu arbeiten.
Ruhe bewahren
Als Vermieter die Ruhe zu behalten ist enorm schwer, jedoch essentiell und ein wichtiger Grundstein zum erfolgreichen verhandeln einer Problematik zwischen Vermieter und Mieter. Oft reagiert letzterer mit emotionalen Ausbrüchen, reflektiert die Situation nicht ausreichend und wird ausfallend gegenüber dem Vermieter. Behalten Sie die Ruhe, bleiben Sie gelassen und erinnern Sie sich kontinuierlich daran, dass der Mieter nicht sie, als Person des sozialen Lebens angreift sondern lediglich die Figur des Vermieters die sie in dem Konflikt einnehmen. Nehmen sie konfliktreiche Situationen nicht persönlich und vermeiden Sie selbst persönlich zu werden, egal wie ausfallend der Mieter im Gefecht Ihnen gegenüber wird.
Versuchen Sie immer der ruhige Fels in der Brandung zu sein, aufbrodelnde Wellen der Aggressivität und anderer Gefühle zu dämpfen, seien Sie wenn nötig auch für eine kurze Zeit die Zielscheibe, um danach wieder einer sachlichen und objektiven Verhandlung nachzugehen. Ist Ihnen dies nicht möglich, schaffen Sie es nicht ruhig zu bleiben, so ist das keine Schwäche Ihrerseits, Sie sind einfach zu sehr in die konfliktreiche Situation verwickelt und persönlich involviert. Suchen Sie sich zur Not Hilfe bei Ihrem Anwalt, lassen sie Ihn der Ruhepol sein, er kann die Situation aus einer gesunden Entfernung bewerten und die gegnerischen Parteien beruhigen.
Es ist der Job des Anwalts mit Konflikten umzugehen, nicht Ihr Job als Vermieter. Geben Sie die Verantwortung ab, bleiben aber trotzdem nah am Geschehen, versuchen Sie immer wieder persönlich Kontakt zum Mieter aufzunehmen und die Bogen zu glätten. Letztendlich sind wir Menschen Harmonie bedürftige Wesen und nur die wenigsten unter uns sind auf Konflikte und problemverursachende Situationen aus.
