Ein Zweitwohnsitz im Ausland steht für Unabhängigkeit, Komfort und Lebensqualität. Immer mehr Immobilieneigentümer entscheiden sich, eine Ferienimmobilie oder einen dauerhaften Zweitwohnsitz außerhalb des Heimatlandes zu erwerben – sei es als Feriendomizil, Altersruhesitz oder zur Kapitalanlage. Nach Angaben der Europäischen Zentralbank ist die Zahl der privaten Immobilienkäufe im Ausland seit 2019 um über 25 % gestiegen.
Beliebt sind vor allem Regionen mit stabiler politischer Lage, mediterranem Klima und guter Anbindung – darunter Spanien, Italien, Portugal und Kroatien. Doch neben der Sehnsucht nach Sonne und Meer spielt auch der Gedanke an langfristige Wertsteigerung und Vermögensdiversifizierung eine Rolle. Ein Haus im Ausland kann also nicht nur eine Lebensentscheidung, sondern auch eine finanzielle Strategie sein.
Mallorca als Beispiel: Trauminsel und Investitionsstandort
Kaum eine Region verkörpert den Traum vom Wohnen im Ausland so stark wie Mallorca. Die Baleareninsel zieht seit Jahren Immobilienkäufer aus Deutschland, der Schweiz und Skandinavien an. Der Immobilienmarkt gilt als stabil und international geprägt: Rund 35 % der Käufer stammen aus dem Ausland.
Rechtliche Grundlagen und Ablauf des Immobilienkaufs
Der Erwerb einer Immobilie auf Mallorca erfordert eine spanische Steuernummer (NIE), die vor Unterzeichnung eines Kaufvertrags beantragt werden muss. Typischerweise läuft der Kaufprozess in vier Schritten ab:
- Vorvertrag (Arras-Vertrag): Reserviert die Immobilie und regelt erste Zahlungen.
- Due Diligence: Prüfung der Eigentumsverhältnisse, Baugenehmigungen und Belastungen durch einen Anwalt.
- Notarielle Beurkundung: Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar.
- Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad): Übergang des Eigentums.
Beim Immobilienkauf auf Mallorca müssen Käufer mit Nebenkosten von rund 10–13 % des Kaufpreises rechnen. Diese setzen sich zusammen aus:
- Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): 8–11 %
- Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1–2 %
- Anwaltskosten: etwa 1 %
Hinzu kommen jährliche Fixkosten wie Grundsteuer (IBI), Müllgebühren und eventuelle Gemeinschaftskosten, die sich auf 1.000–3.000 € pro Jahr summieren können.
Mallorca unterscheidet klar zwischen Eigennutzung und touristischer Vermietung. Wer seine Immobilie an Urlaubsgäste vermieten möchte, benötigt eine Ferienvermietungslizenz (VTV), die nicht überall erhältlich ist. Ohne Lizenz ist lediglich eine Langzeitvermietung erlaubt. Eine professionelle Hausverwaltung oder Vermietungsagentur (15–25 % Provision) kann helfen, die Immobilie effizient zu bewirtschaften und Leerstände zu vermeiden.
Chancen eines Zweitwohnsitzes im Ausland
Ein Zweitwohnsitz im Ausland bietet zahlreiche Vorteile – sowohl finanziell als auch persönlich. In beliebten Regionen wie Mallorca, der Algarve oder der Toskana sind die Immobilienpreise in den letzten fünf Jahren um 20–40 % gestiegen. Wer klug kauft, kann von dieser Entwicklung profitieren. Besonders attraktiv sind Objekte in Küstennähe oder mit touristischer Nutzungsmöglichkeit.
Ein Haus im Ausland eröffnet die Möglichkeit, mehrere Monate im Jahr in einem angenehmen Klima zu verbringen. Mediterrane Ernährungsweise, mehr Freizeit im Freien und kulturelle Vielfalt steigern das Wohlbefinden. Gleichzeitig ermöglicht ein Zweitwohnsitz, den eigenen Lebensmittelpunkt flexibler zu gestalten – etwa für remote arbeitende Unternehmer.
Einige Länder bieten steuerliche Anreize für ausländische Eigentümer. Portugal etwa mit dem „Non-Habitual Resident“-Programm oder Griechenland mit Steuerermäßigungen für Ruheständler. Wer frühzeitig plant, kann Einkommens- und Erbschaftssteuern deutlich reduzieren.
Risiken und Herausforderungen für Eigentümer
Wo Chancen sind, gibt es auch Risiken – besonders beim Kauf außerhalb des gewohnten Rechtssystems. Viele Häuser im Ausland verfügen über nicht genehmigte Anbauten oder Umbauten, die im Nachhinein teuer saniert werden müssen. Ohne gründliche Prüfung der Bauunterlagen drohen hohe Kosten oder sogar Nutzungsverbote. Daher ist eine technische und rechtliche Due Diligence durch einen lokalen Anwalt unverzichtbar.
Wer seine Immobilie nur saisonal nutzt, muss eine zuverlässige Hausverwaltung beauftragen. Für Reinigung, Gartenpflege und Sicherheitsüberwachung fallen monatlich 100–200 € an. Ohne regelmäßige Kontrolle kann die Immobilie durch Feuchtigkeit, Stromprobleme oder Vandalismus Schaden nehmen.
Wird die Immobilie vermietet, sind die Einnahmen im jeweiligen Land steuerpflichtig – auf Mallorca beispielsweise mit 19 % Einkommenssteuer für EU-Residenten. Auch beim Verkauf kann eine Quellensteuer von bis zu 3 % anfallen.
Zudem können Wechselkursschwankungen bei Fremdwährungen den tatsächlichen Gewinn oder Kreditbetrag beeinflussen. Daher sollte die Finanzierung möglichst in Euro erfolgen.
Finanzierung und rechtliche Rahmenbedingungen
Die Finanzierung eines Zweitwohnsitzes im Ausland hängt stark vom Land und der Bonität des Käufers ab.
Finanzierungsmodelle
- Finanzierung über deutsche Bank: Viele Käufer nutzen die Beleihung ihrer inländischen Immobilie, um den Kaufpreis zu decken.
- Ausländische Hypothek: Spanische Banken finanzieren meist bis zu 70 % des Kaufpreises für Nichtresidenten.
- Kombinationsmodell: Eigenkapital + Teilfinanzierung im Ausland, um Zinsrisiken zu minimieren.
Vor Abschluss sollte der Kurs des Euro beobachtet und ein fester Zinssatz gewählt werden, um Wechselkursrisiken zu vermeiden.
Ein Rechtsanwalt vor Ort prüft Eigentumsrechte, offene Schulden und Grundbucheinträge. Ohne diesen Schritt ist der Käufer kaum vor versteckten Belastungen geschützt. Wichtig ist außerdem, dass alle Verträge zweisprachig (Deutsch/Spanisch) vorliegen, um Missverständnisse zu vermeiden.
Fazit: Chancen nutzen, Risiken minimieren
Ein Zweitwohnsitz im Ausland kann Lebensqualität, Sicherheit und Rendite zugleich bieten – vorausgesetzt, die Investition wird professionell vorbereitet. Wer den Markt sorgfältig prüft, lokale Experten einbindet und rechtliche sowie steuerliche Anforderungen beachtet, kann langfristig profitieren.
Mallorca zeigt, wie sich Emotion und Rationalität beim Immobilienkauf verbinden lassen: mediterranes Flair, stabile Preise und klare rechtliche Strukturen. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einer realistischen Kalkulation, gründlichen Prüfung und kontinuierlichen Betreuung der Immobilie. So wird der Traum vom Zweitwohnsitz im Ausland zur wertbeständigen Realität.
