Noch 2019 meldeten viele Großstädte zweistellige Preissteigerungen, während ländliche Regionen deutlich geringere Zuwächse verzeichneten. Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2023 im bundesweiten Durchschnitt um 8,4 Prozent gesunken, was den stärksten Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000 darstellt. Besonders betroffen waren Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in den großen Metropolen. Regionale Analysen zeigen zugleich, dass die Entwicklung nicht überall gleich verläuft, da mittelgroße Städte und einige ländliche Kreise weniger stark betroffen waren. Diese Unterschiede machen deutlich, wie wichtig regionale Marktkenntnis beim Immobilienverkauf geworden ist.
Regionale Unterschiede bestimmen den Marktwert
Jeder Immobilienmarkt folgt eigenen Gesetzen. Ein Haus am Stadtrand von Köln kann trotz schwacher Nachfrage hohe Preise erzielen, wenn es in der Nähe einer neu eröffneten U-Bahn-Linie liegt. Dagegen können ländliche Immobilien trotz großzügiger Grundstücke schwer verkäuflich sein, wenn Schulen und Ärzte fehlen. Verkäufer, die sich allein auf bundesweite Preisindizes verlassen, laufen Gefahr, ihre Immobilie zu über- oder unterbewerten. Ein regionaler Experte, beispielsweise ein Immobilienmakler in Wuppertal, kennt die Besonderheiten einzelner Stadtteile, die kein bundesweiter Bericht abbilden kann.
Neben der Region spielen Details der Mikrolage eine zentrale Rolle. Nähe zu Schulen, Arbeitsplätzen oder Naherholungsgebieten steigert die Attraktivität, während Lärmbelastung oder fehlende Anbindung Käufer abschrecken. Verkäufer sollten deshalb prüfen, wie die Stärken ihrer Immobilie zur aktuellen Nachfrage passen. Wer ohne diese Analyse auf den Markt geht, riskiert lange Verkaufszeiten und Preisabschläge.
Professionelle Unterstützung hat Vor- und Nachteile
Der Immobilienverkauf lässt sich grundsätzlich auch privat organisieren. Eigentümer sparen dabei die Maklerprovision, die je nach Bundesland zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises liegt. Gleichzeitig übernehmen sie jedoch Aufgaben, die viel Fachwissen erfordern. Marktanalysen, Exposé-Erstellung, Besichtigungen, Preisverhandlungen und rechtssichere Vertragsgestaltung sind komplex und zeitaufwendig. Ein Fehler kann den Verkaufserlös erheblich schmälern oder rechtliche Probleme nach sich ziehen.
Ein Makler bietet Erfahrung und Netzwerke, die privaten Verkäufern fehlen. Er kennt regionale Preisentwicklungen, verfügt über geprüfte Käuferkontakte und verhandelt professionell. Kritisch ist jedoch, dass Eigentümer einen Teil der Kontrolle abgeben und sich an einen Vertragspartner binden. Für einige Verkäufer lohnt sich diese Unterstützung, für andere ist sie nicht zwingend notwendig. Wer über ausreichend Marktkenntnis verfügt und Zeit investieren kann, hat die Möglichkeit, die Kosten zu sparen.
Typische Fehler beim privaten Immobilienverkauf
Häufig unterschätzen Eigentümer die Wirkung eines falsch angesetzten Angebotspreises. Ein zu hoch gestarteter Wert führt dazu, dass Interessenten abgeschreckt werden und die Immobilie über Monate hinweg unbeachtet bleibt. Längere Inseratszeiten erzeugen den Eindruck, es müsse ein verborgener Makel vorliegen, was wiederum die Verhandlungsposition der Käufer stärkt. Ebenso kritisch sind fehlende Unterlagen: Ohne aktuellen Energieausweis, Grundbuchauszug oder Baupläne gerät der Verkaufsprozess schnell ins Stocken und verliert an Professionalität.
Dos and Don’ts für Verkäufer
Eine solide Vorbereitung ist der Schlüssel für einen erfolgreichen Abschluss. Eigentümer sollten eine fundierte Marktanalyse durchführen und Vergleichsobjekte in der Region berücksichtigen. Notwendige Dokumente wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und Bauunterlagen gehören vollständig ins Dossier. Bei Besichtigungen ist es ratsam, Mängel offen zu kommunizieren und die Immobilie gepflegt zu präsentieren. Unordentliche Außenbereiche oder unvorteilhafte Fotos können den positiven Ersteindruck zunichtemachen.
Rechtliche Rahmenbedingungen verändern die Praxis
Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland ein Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Demnach tragen Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen, wenn beide Parteien den Maklervertrag unterschrieben haben. Diese Regelung hat dazu geführt, dass Eigentümer stärker prüfen, ob sich eine Beauftragung lohnt. Parallel gelten mit dem Gebäudeenergiegesetz verbindliche Anforderungen an die Bereitstellung von Informationen zum energetischen Zustand der Immobilie. Verkäufer müssen spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen und die darin enthaltenen Angaben transparent machen.
Auswirkungen auf Verkäuferstrategien
Die gesetzlichen Vorgaben erhöhen den Aufwand, eine Immobilie erfolgreich auf den Markt zu bringen. Eigentümer müssen nicht nur einen realistischen Preis bestimmen, sondern auch vollständige Unterlagen bereithalten. Dazu zählen Grundbuchauszug, Baupläne und insbesondere der Energieausweis. Regionale Fachleute können zusätzlich unterstützen, weil sie die Besonderheiten lokaler Bauordnungen und Energieauflagen kennen.
